Σχεδόν έναν αιώνα μετά τον βασικό νόμο για την οριζόντια ιδιοκτησία, η Ελλάδα εισέρχεται σε μια νέα φάση μεταρρύθμισης του πλαισίου που διέπει τις σχέσεις συνιδιοκτησίας, τις πολυκατοικίες, τα κοινά ακίνητα, την κάθετη ιδιοκτησία και τα εξ αδιαιρέτου οικόπεδα.
Το Υπουργείο Δικαιοσύνης παρουσίασε νομοθετική πρωτοβουλία για τη ριζική αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, με στόχο τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων. Σύμφωνα με το επίσημο ενημερωτικό υλικό, ο βασικός νόμος για την οριζόντια ιδιοκτησία χρονολογείται από το 1929, σε μια εποχή όπου οι πολυκατοικίες δεν αποτελούσαν ακόμη την κυρίαρχη μορφή κατοικίας και επαγγελματικής στέγης.
Η μεταρρύθμιση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για ιδιοκτήτες, κληρονόμους, επενδυτές, διαχειριστές πολυκατοικιών και επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, καθώς επιχειρεί να αντιμετωπίσει χρόνιες δυσλειτουργίες που πολλές φορές καθυστερούν ή ακόμη και μπλοκάρουν την αξιοποίηση μιας περιουσίας.
Γιατί χρειάζεται αλλαγή το πλαίσιο της συνιδιοκτησίας
Στην πράξη, χιλιάδες ακίνητα στην Ελλάδα παραμένουν δεσμευμένα λόγω σύνθετων σχέσεων συνιδιοκτησίας, ασαφών τίτλων, παλαιών κανονισμών πολυκατοικίας, αδυναμίας λήψης αποφάσεων ή εκκρεμοτήτων που συνδέονται με κληρονομικές διαδοχές και διανομές.
Το ισχύον πλαίσιο έχει καταστεί ιδιαίτερα περίπλοκο, καθώς οι σχετικές διατάξεις είναι διάσπαρτες σε μεγάλο αριθμό νομοθετημάτων. Η πρωτοβουλία του Υπουργείου Δικαιοσύνης αναφέρεται στην ανάγκη ενοποίησης και κωδικοποίησης των διατάξεων, ώστε να δημιουργηθεί ένα σύγχρονο, ενιαίο και λειτουργικό σύστημα κανόνων για την ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία.
Η ανάγκη εκσυγχρονισμού γίνεται ακόμη πιο έντονη λόγω των νέων κοινωνικών και οικονομικών δεδομένων: βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων, αντλιών θερμότητας και νέες μορφές αξιοποίησης ακινήτων δημιουργούν ζητήματα που το παλαιό πλαίσιο δεν μπορεί πάντα να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά.
Οι βασικοί άξονες της μεταρρύθμισης
Η νομοθετική πρωτοβουλία κινείται σε έξι βασικούς άξονες.
Πρώτον, προβλέπεται η ενοποίηση των διάσπαρτων διατάξεων που αφορούν την οριζόντια ιδιοκτησία, την κάθετη ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία. Η κωδικοποίηση αυτή μπορεί να διευκολύνει σημαντικά τόσο τους πολίτες όσο και τους επαγγελματίες που εμπλέκονται σε μεταβιβάσεις, ελέγχους τίτλων και δικαστικές ή εξωδικαστικές ρυθμίσεις.
Δεύτερον, επιδιώκεται η σύνδεση του νέου πλαισίου με το Εθνικό Κτηματολόγιο, ακόμη και σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης, καθώς και με το πολεοδομικό και περιβαλλοντικό δίκαιο, με συνεργασία του ΤΕΕ. Η διασύνδεση αυτή μπορεί να έχει κρίσιμη σημασία για την ασφάλεια των συναλλαγών και τον νομικό έλεγχο ακινήτων.
Τρίτον, προωθείται η απλοποίηση της διαδικασίας ανοικοδόμησης κοινών οικοπέδων και καθ’ ύψος επέκτασης υφιστάμενων οικοδομών. Αυτό αφορά ιδίως περιπτώσεις όπου υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες και η αξιοποίηση του ακινήτου καθυστερεί λόγω διαφωνιών ή πολύπλοκων απαιτήσεων συναίνεσης.
Τέταρτον, προβλέπεται επιτάχυνση στην έκδοση αποφάσεων σε αγωγές διανομής και προσαρμογή των ρυθμίσεων στις νέες διατάξεις του κληρονομικού δικαίου. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για ακίνητα που έχουν περιέλθει σε περισσότερους κληρονόμους και παραμένουν για χρόνια σε εκκρεμότητα.
Πέμπτον, στο επίκεντρο βρίσκεται η απλοποίηση της λειτουργίας των πολυκατοικιών. Η διευκόλυνση στη λήψη αποφάσεων μεταξύ συνιδιοκτητών και η δυνατότητα τροποποίησης παλαιών κανονισμών μπορούν να δώσουν λύσεις σε καθημερινά προβλήματα διαχείρισης, επισκευών, κοινόχρηστων δαπανών και ενεργειακών παρεμβάσεων.
Έκτον, βασικός στόχος είναι η παροχή τίτλων ιδιοκτησίας και η δυνατότητα μεταβιβάσεων σε χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις. Πρόκειται για σημείο με ιδιαίτερη πρακτική αξία, καθώς χωρίς καθαρούς τίτλους και σαφή νομική κατάσταση ένα ακίνητο δύσκολα πωλείται, μεταβιβάζεται, χρηματοδοτείται ή αξιοποιείται επενδυτικά.
Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες και κληρονόμους
Για τους ιδιοκτήτες, η μεταρρύθμιση μπορεί να ανοίξει τον δρόμο για την τακτοποίηση παλαιών εκκρεμοτήτων. Πολλές περιουσίες παραμένουν αναξιοποίητες επειδή δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ συνιδιοκτητών, επειδή οι κανονισμοί είναι παλαιοί ή επειδή η νομική κατάσταση του ακινήτου δεν είναι πλήρως ξεκάθαρη.
Για τους κληρονόμους, η ταχύτερη διανομή και η καλύτερη σύνδεση του πλαισίου συνιδιοκτησίας με το νέο κληρονομικό δίκαιο μπορεί να περιορίσει καθυστερήσεις που σήμερα κρατούν ακίνητα “παγωμένα” για πολλά χρόνια.
Η συνιδιοκτησία δεν πρέπει να λειτουργεί ως εμπόδιο στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας. Αντίθετα, ένα σαφές και λειτουργικό πλαίσιο μπορεί να επιτρέψει στους ιδιοκτήτες να λαμβάνουν αποφάσεις, να ρυθμίζουν διαφορές και να προχωρούν σε νόμιμες και ασφαλείς συναλλαγές.
Επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων και στις επενδύσεις
Η πρωτοβουλία έχει άμεση σύνδεση με την αγορά real estate. Ένα ακίνητο με εκκρεμότητες συνιδιοκτησίας, ασαφή τίτλο ή ανεπίλυτες διαφορές μεταξύ συγκυρίων είναι λιγότερο ελκυστικό για αγοραστές και επενδυτές.
Αντίθετα, η δυνατότητα ταχύτερης επίλυσης διαφορών, η απλοποίηση μεταβιβάσεων και η παροχή σαφών τίτλων μπορούν να ενισχύσουν την ασφάλεια δικαίου και να διευκολύνουν επενδύσεις σε κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα, ανακαινίσεις, αναπτύξεις και αξιοποίηση παλαιών κτιρίων.
Για αλλοδαπούς επενδυτές, η ύπαρξη καθαρών τίτλων και σαφούς νομικού πλαισίου είναι κρίσιμη. Ο νομικός έλεγχος πριν από κάθε αγορά ακινήτου στην Ελλάδα παραμένει απαραίτητος, ιδίως όταν το ακίνητο έχει ιστορικό συνιδιοκτησίας, κληρονομικών μεταβιβάσεων, κάθετης ιδιοκτησίας ή πολεοδομικών εκκρεμοτήτων.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ενδιαφερόμενοι
Η συγκεκριμένη πρωτοβουλία βρίσκεται στο στάδιο της νομοθετικής επεξεργασίας και δεν αποτελεί ακόμη τελικό νόμο. Ωστόσο, η κατεύθυνση της μεταρρύθμισης δείχνει ότι η πολιτεία επιδιώκει να αντιμετωπίσει συνολικά ένα από τα πιο σημαντικά πρακτικά προβλήματα της ελληνικής ακίνητης περιουσίας.
Όσοι έχουν ακίνητα σε συνιδιοκτησία, εκκρεμείς κληρονομικές υποθέσεις, προβλήματα με κανονισμούς πολυκατοικίας ή δυσκολίες στη μεταβίβαση ακινήτου, είναι χρήσιμο να εξετάσουν εγκαίρως τη νομική τους θέση.
Η προληπτική νομική αξιολόγηση μπορεί να βοηθήσει στον εντοπισμό κινδύνων, στην προετοιμασία για πιθανές αλλαγές και στην επιλογή της κατάλληλης στρατηγικής για αξιοποίηση ή μεταβίβαση της περιουσίας.
Συμπέρασμα
Ο σχεδιαζόμενος εκσυγχρονισμός της συνιδιοκτησίας μπορεί να αποτελέσει σημαντική τομή για την ελληνική αγορά ακινήτων. Η απλοποίηση των διαδικασιών, η επιτάχυνση των διαφορών, η ενοποίηση των κανόνων και η δυνατότητα τακτοποίησης εκκρεμοτήτων μπορούν να δώσουν πρακτικές λύσεις σε ιδιοκτήτες, κληρονόμους και επενδυτές.
Σε μια περίοδο όπου η ακίνητη περιουσία παραμένει βασικός πυλώνας ιδιωτικής και επενδυτικής δραστηριότητας στην Ελλάδα, η ασφάλεια των τίτλων, η σωστή νομική προετοιμασία και η έγκαιρη αντιμετώπιση εκκρεμοτήτων αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη σημασία.
Η KMD Law Firm & Associates παρακολουθεί στενά τις εξελίξεις στο δίκαιο ακινήτων και παρέχει ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε ιδιοκτήτες, επενδυτές και επιχειρήσεις για ελέγχους τίτλων, μεταβιβάσεις, συνιδιοκτησίες, κληρονομικές εκκρεμότητες και αξιοποίηση ακινήτων στην Ελλάδα.
