Μια νέα κατεύθυνση για το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa περιλαμβάνεται στην Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, η οποία τέθηκε σε δημόσια ηλεκτρονική διαβούλευση από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας.

Η πρόταση προβλέπει τη δημιουργία μιας εξειδικευμένης κατηγορίας Golden Visa, μέσω της οποίας πολίτες τρίτων χωρών θα μπορούν να επενδύουν σε χαρτοφυλάκιο περισσότερων του ενός ακινήτων.

Βασική προϋπόθεση θα είναι τα ακίνητα αυτά να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, εντός χρονικού διαστήματος που θα καθοριστεί από το τελικό θεσμικό πλαίσιο.

Η πρόταση επιδιώκει να συνδέσει την προσέλκυση ξένων επενδύσεων με την αύξηση των κατοικιών που διατίθενται στην ελληνική αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.

Τι προβλέπει η νέα προτεινόμενη κατηγορία Golden Visa

Σύμφωνα με το κείμενο της Εθνικής Στρατηγικής, η νέα κατηγορία θα επιτρέπει στον επενδυτή να αποκτήσει περισσότερα από ένα ακίνητα, αντί να περιορίζεται στην αγορά ενός μόνο ακινήτου.

Η δυνατότητα αυτή θα συνοδεύεται από συγκεκριμένες υποχρεώσεις:

• Τα ακίνητα θα πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση.
• Η διάθεσή τους στη στεγαστική αγορά θα πρέπει να πραγματοποιείται μέσα σε καθορισμένη προθεσμία.
• Η χρήση τους για βραχυχρόνια μίσθωση θα αποκλείεται.
• Θα προβλεφθεί μηχανισμός ελέγχου και παρακολούθησης της πραγματικής χρήσης των ακινήτων.
• Θα θεσπιστούν ειδικά κριτήρια επιλεξιμότητας για τα ακίνητα και τους επενδυτές.

Στόχος είναι η επένδυση να μην περιορίζεται στην παθητική κατοχή ακινήτων, αλλά να συμβάλλει άμεσα στην ενεργοποίηση κενών ή υποαξιοποιούμενων κατοικιών.

Πώς διαφέρει από το ισχύον καθεστώς

Στο σημερινό πλαίσιο της Golden Visa, η επένδυση μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας πρέπει, κατά κανόνα, να αφορά ένα μόνο ακίνητο.

Τα βασικά όρια επένδυσης ανέρχονται σήμερα:

• Σε 800.000 ευρώ για την Περιφέρεια Αττικής, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων.
• Σε 400.000 ευρώ για τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας.
• Σε 250.000 ευρώ για ειδικές περιπτώσεις, όπως ακίνητα των οποίων η χρήση μετατρέπεται σε κατοικία και ακίνητα που περιλαμβάνουν διατηρητέα κτίρια προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή.

Στις βασικές κατηγορίες των 800.000 και 400.000 ευρώ, όταν πρόκειται για δομημένο ακίνητο, απαιτείται επίσης ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τετραγωνικών μέτρων.

Παράλληλα, τα ακίνητα που αποκτώνται σύμφωνα με το νεότερο καθεστώς της Golden Visa δεν επιτρέπεται να διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού.

Η νέα πρόταση δεν καταργεί αυτομάτως τις υφιστάμενες κατηγορίες. Εισάγει την προοπτική δημιουργίας ενός πρόσθετου, εξειδικευμένου επενδυτικού μοντέλου, το οποίο θα συνδέεται υποχρεωτικά με τη μακροχρόνια μίσθωση.

Γιατί προτείνεται η δυνατότητα αγοράς περισσότερων ακινήτων

Η επιλογή ενός χαρτοφυλακίου περισσότερων κατοικιών μπορεί να εξυπηρετεί δύο διαφορετικούς στόχους.

Από την πλευρά της στεγαστικής πολιτικής, περισσότερες κατοικίες μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Ιδιαίτερη σημασία μπορεί να δοθεί σε κενά, παλαιά ή υποαξιοποιούμενα ακίνητα που σήμερα παραμένουν εκτός αγοράς.

Από την πλευρά του επενδυτή, ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων μπορεί να προσφέρει μεγαλύτερη διαφοροποίηση της επένδυσης. Αντί το συνολικό κεφάλαιο να συγκεντρώνεται σε ένα ακίνητο, μπορεί να κατανέμεται σε περισσότερες κατοικίες, περιοχές ή κατηγορίες ακινήτων.

Η δυνατότητα αυτή, πάντως, θα συνοδεύεται από αυξημένες υποχρεώσεις διαχείρισης και συμμόρφωσης.

Ο επενδυτής θα πρέπει να διασφαλίζει ότι κάθε ακίνητο του χαρτοφυλακίου πληροί τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις και παραμένει σε επιλέξιμη χρήση καθ’ όλη τη διάρκεια ισχύος ή ανανέωσης της άδειας διαμονής.

Ποια σημεία δεν έχουν ακόμη καθοριστεί

Η Εθνική Στρατηγική παρουσιάζει τη βασική κατεύθυνση του μέτρου, χωρίς να καθορίζει ακόμη τις αναλυτικές προϋποθέσεις εφαρμογής του.

Μεταξύ των ζητημάτων που αναμένεται να εξειδικευτούν περιλαμβάνονται:

• Το ελάχιστο συνολικό ύψος της επένδυσης.
• Η ελάχιστη αξία κάθε επιμέρους ακινήτου.
• Ο ελάχιστος ή μέγιστος αριθμός ακινήτων του χαρτοφυλακίου.
• Οι περιοχές στις οποίες θα εφαρμόζεται η νέα κατηγορία.
• Η απαιτούμενη διάρκεια των μισθώσεων.
• Η προθεσμία μέσα στην οποία τα ακίνητα θα πρέπει να μισθωθούν.
• Οι προϋποθέσεις αντικατάστασης ή πώλησης ενός ακινήτου του χαρτοφυλακίου.
• Ο τρόπος ελέγχου των ηλεκτρονικών μισθωτηρίων.
• Οι συνέπειες σε περίπτωση που κάποιο ακίνητο παραμένει κενό.
• Οι κυρώσεις για παραβίαση της υποχρέωσης μακροχρόνιας μίσθωσης.
• Η σύνδεση της συμμόρφωσης με την αρχική χορήγηση και την ανανέωση της άδειας διαμονής.

Κρίσιμο ζήτημα θα είναι επίσης αν το μέτρο θα αφορά οποιαδήποτε κατοικία ή αν θα προβλέπει προτεραιότητα για κενά ακίνητα, κατοικίες που χρειάζονται ανακαίνιση ή ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με αυξημένη στεγαστική πίεση.

Τι σημαίνει η πρόταση για τους ξένους επενδυτές

Η νέα κατηγορία θα μπορούσε να δημιουργήσει μια διαφορετική επενδυτική επιλογή για πολίτες τρίτων χωρών που ενδιαφέρονται τόσο για την απόκτηση άδειας διαμονής όσο και για τη δημιουργία εισοδήματος από μακροχρόνιες μισθώσεις.

Ταυτόχρονα, η επένδυση σε περισσότερα ακίνητα απαιτεί πιο σύνθετο νομικό και τεχνικό έλεγχο.

Πριν από οποιαδήποτε αγορά θα πρέπει να εξετάζονται, μεταξύ άλλων:

• Οι τίτλοι ιδιοκτησίας και τα βάρη κάθε ακινήτου.
• Η πολεοδομική και τεχνική του κατάσταση.
• Η νόμιμη χρήση του ως κατοικία.
• Η δυνατότητα άμεσης ή μελλοντικής εκμίσθωσης.
• Οι υφιστάμενες μισθώσεις ή δεσμεύσεις.
• Το φορολογικό κόστος απόκτησης και εκμετάλλευσης.
• Η συμμόρφωση του συνολικού χαρτοφυλακίου με τις προϋποθέσεις της άδειας διαμονής.

Η απόκτηση περισσότερων μικρότερων ακινήτων δεν σημαίνει απαραίτητα και απλούστερη επένδυση. Κάθε ακίνητο αποτελεί ξεχωριστή συναλλαγή, με δικό του νομικό, τεχνικό και οικονομικό κίνδυνο.

Η πρόταση δεν αποτελεί ακόμη ισχύον νόμο

Η εξειδικευμένη Golden Visa βρίσκεται προς το παρόν στο στάδιο της δημόσιας διαβούλευσης.

Δεν έχει ακόμη θεσπιστεί νέο δικαίωμα απόκτησης Golden Visa μέσω χαρτοφυλακίου ακινήτων. Μέχρι την ψήφιση σχετικής νομοθετικής ρύθμισης και την έκδοση των απαραίτητων εφαρμοστικών αποφάσεων, εξακολουθεί να εφαρμόζεται το υφιστάμενο καθεστώς.

Οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές δεν θα πρέπει, συνεπώς, να προχωρούν σε αγορές θεωρώντας ότι η προτεινόμενη κατηγορία είναι ήδη διαθέσιμη.

Απαιτείται προηγουμένως η οριστικοποίηση κρίσιμων παραμέτρων, όπως το ελάχιστο κεφάλαιο, τα χαρακτηριστικά των επιλέξιμων ακινήτων, η διάρκεια της μίσθωσης και ο μηχανισμός ελέγχου.

Νομική υποστήριξη για επενδύσεις και Golden Visa στην Ελλάδα

Η KMD Law Firm παρακολουθεί τις εξελίξεις σχετικά με το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa και το νέο πλαίσιο που προτείνεται για τα χαρτοφυλάκια ακινήτων.

Η νομική υποστήριξη μιας επένδυσης Golden Visa περιλαμβάνει τον αρχικό έλεγχο επιλεξιμότητας, τον νομικό έλεγχο των ακινήτων, την υποστήριξη κατά την αγοραπωλησία και την προετοιμασία της αίτησης για τη χορήγηση άδειας διαμονής.

Καθώς η νέα κατηγορία βρίσκεται ακόμη υπό διαμόρφωση, η έγκαιρη νομική αξιολόγηση είναι κρίσιμη για την αποφυγή επενδυτικών αποφάσεων που ενδέχεται να μην ανταποκρίνονται στις τελικές προϋποθέσεις του νόμου.

Το παρόν άρθρο έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και βασίζεται στο κείμενο της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική που έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση. Δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική ή επενδυτική συμβουλή.