Τι προβλέπει ο νέος νόμος 5313/2026 για τις πραγματικές επιφάνειες των ακινήτων, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου και τις δηλώσεις χρήσης
Νέα δεδομένα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων δημιουργεί ο νόμος 5313/2026, ο οποίος δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α’ 102/25.06.2026.
Με το άρθρο 128 του νόμου τροποποιείται το πλαίσιο για τη δήλωση των στοιχείων των ακινήτων και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, ενόψει της λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, γνωστού ως ΜΙΔΑ.
Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τη δυνατότητα αποτύπωσης της πραγματικής επιφάνειας ενός ακινήτου, ακόμη και όταν αυτή διαφέρει από τα τετραγωνικά που αναγράφονται στο Ε9, στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ιδιοκτησίας ή στην οικοδομική άδεια. Οι σχετικές φορολογικές συνέπειες θα αρχίσουν να εφαρμόζονται από τον ΕΝΦΙΑ του έτους 2027 και μετά.
Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου αποκτά καθοριστική σημασία
Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, για τη συμπλήρωση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων λαμβάνεται καταρχήν υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Η πραγματική κατάσταση προσδιορίζεται με βάση:
- Την οριστική εγγραφή στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
- Τον τίτλο κτήσης, όταν δεν υπάρχει οριστική κτηματολογική εγγραφή.
- Τα πραγματικά στοιχεία του ακινήτου, όταν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης.
Ωστόσο, όταν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από αυτήν που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, λαμβάνεται υπόψη η μεγαλύτερη πραγματική επιφάνεια.
Το ίδιο ισχύει και όταν έχει πραγματοποιηθεί αλλαγή της πραγματικής χρήσης του ακινήτου. Για παράδειγμα, ένας χώρος που εμφανίζεται ως αποθήκη αλλά χρησιμοποιείται στην πράξη ως κατοικία θα πρέπει να αποτυπώνεται σύμφωνα με την πραγματική του χρήση.
Μεγαλύτερη πραγματική επιφάνεια: Χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ
Όταν τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα ενός ακινήτου είναι περισσότερα από εκείνα που είχαν δηλωθεί μέχρι σήμερα, ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώσει τη μεγαλύτερη επιφάνεια και την πραγματική χρήση του ακινήτου.
Η διόρθωση αυτή δεν θα έχει αναδρομικές φορολογικές συνέπειες για τα προηγούμενα έτη. Ο ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχεί στην πρόσθετη επιφάνεια θα υπολογίζεται από το έτος 2027 και μετά.
Επομένως, η δήλωση περισσότερων τετραγωνικών στο πλαίσιο της νέας διαδικασίας δεν συνεπάγεται αναδρομική επιβολή ΕΝΦΙΑ ούτε πρόστιμο για τη διαφορά των προηγούμενων ετών.
Για την αυξητική διόρθωση η διάταξη δεν θέτει ως προϋπόθεση την έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, αρκεί η δήλωση του μεγαλύτερου πραγματικού εμβαδού από τον ιδιοκτήτη, η οποία έχει τον χαρακτήρα υπεύθυνης δήλωσης.
Η ρύθμιση αυτή αναμένεται να διευκολύνει σημαντικά τους ιδιοκτήτες που απέφευγαν να διορθώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους λόγω του φόβου αναδρομικών επιβαρύνσεων.
Μικρότερη πραγματική επιφάνεια: Απαραίτητη η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου
Διαφορετική είναι η διαδικασία όταν τα πραγματικά τετραγωνικά ενός κτίσματος είναι λιγότερα από αυτά που αναγράφονται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ιδιοκτησίας, στην οικοδομική άδεια ή στο Ε9.
Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης μπορεί να δηλώσει τη μικρότερη πραγματική επιφάνεια, εφόσον αυτή αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.
Η έκδοση και επίκληση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας είναι, συνεπώς, αναγκαία για τη μειωτική διόρθωση. Η μείωση του ΕΝΦΙΑ που προκύπτει από τα λιγότερα τετραγωνικά θα εφαρμοστεί επίσης από το έτος 2027 και μετά, χωρίς αναδρομική επιστροφή φόρου για προηγούμενα έτη.
Η διάταξη προστατεύει παράλληλα τους ιδιοκτήτες που είχαν δηλώσει μεγαλύτερη επιφάνεια κατά το παρελθόν. Δηλώσεις Ε9, πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ και πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που είχαν εκδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος του νέου νόμου δεν θεωρούνται ανακριβή και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, εφόσον η μικρότερη πραγματική επιφάνεια αποδεικνύεται μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου.
Προσοχή στις δηλώσεις μίσθωσης και δωρεάν παραχώρησης
Ο νόμος δεν περιορίζεται στις διαφορές των τετραγωνικών μέτρων. Εισάγει επίσης αυστηρότερες κυρώσεις για τη μη έγκαιρη ενημέρωση του ΜΙΔΑ σχετικά με τη χρήση ενός ακινήτου.
Σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης, η σχετική δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα πρέπει να υποβάλλεται μέχρι το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης.
Η παράλειψη εμπρόθεσμης υποβολής μπορεί να επιφέρει πρόστιμο 500 ευρώ στον υπόχρεο.
Παράλληλα:
- Αν μισθωτής ή παραχωρησιούχος υποβάλει εσφαλμένα στοιχεία τα οποία χρησιμοποιηθούν για τη χορήγηση επιδόματος, ενίσχυσης ή επιδότησης, προβλέπεται πρόστιμο 1.000 ευρώ.
- Αν τα εσφαλμένα στοιχεία δεν χρησιμοποιηθούν για τη χορήγηση παροχής, προβλέπεται πρόστιμο 100 ευρώ.
Οι κυρώσεις προβλέπεται να εφαρμόζονται για δηλώσεις χρήσης ακινήτων με ημερομηνία έναρξης από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά. Η ημερομηνία αυτή μπορεί να μετατεθεί με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.
Τι πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες
Πριν από οποιαδήποτε δήλωση ή διόρθωση, είναι σημαντικό να πραγματοποιείται συνολικός έλεγχος των στοιχείων του ακινήτου.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στη σύγκριση μεταξύ:
- Του Ε9 και της υφιστάμενης εικόνας στην ΑΑΔΕ.
- Του τίτλου ιδιοκτησίας.
- Της κτηματολογικής εγγραφής.
- Της οικοδομικής άδειας και των εγκεκριμένων σχεδίων.
- Της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου.
- Της πραγματικής επιφάνειας και χρήσης του ακινήτου.
- Τυχόν δηλώσεων αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης.
- Των μισθωτηρίων και των δηλώσεων δωρεάν παραχώρησης.
Μια απόκλιση στα τετραγωνικά μπορεί να μην αποτελεί μόνο φορολογικό ζήτημα. Ενδέχεται να συνδέεται με πολεοδομικές παραβάσεις, αλλαγές χρήσης, ανακριβή περιγραφή σε συμβόλαια ή προβλήματα που μπορεί να εμφανιστούν κατά τη μεταβίβαση, τη γονική παροχή, τη δωρεά ή την αξιοποίηση του ακινήτου.
Για τον λόγο αυτό, η διόρθωση δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μία απλή ηλεκτρονική καταχώριση. Χρειάζεται προηγούμενη εξέταση των τίτλων, των τεχνικών στοιχείων και της πραγματικής νομικής κατάστασης του ακινήτου.
Μια ευκαιρία για την ορθή αποτύπωση της ακίνητης περιουσίας
Η νέα ρύθμιση δημιουργεί ένα ευνοϊκότερο πλαίσιο για τη διόρθωση διαφορών μεταξύ των πραγματικών στοιχείων ενός ακινήτου και των στοιχείων που εμφανίζονται στις φορολογικές δηλώσεις.
Η απουσία αναδρομικών χρεώσεων για την αυξητική διόρθωση μπορεί να ενθαρρύνει περισσότερους ιδιοκτήτες να αποτυπώσουν με ακρίβεια την περιουσία τους. Παράλληλα, η απαίτηση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου για τη δήλωση μικρότερης επιφάνειας λειτουργεί ως μηχανισμός τεκμηρίωσης και ελέγχου.
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει, ωστόσο, να κινηθούν οργανωμένα και να αποφεύγουν αποσπασματικές διορθώσεις, χωρίς να έχει προηγηθεί έλεγχος όλων των διαθέσιμων εγγράφων και στοιχείων.
Η KMD Law Firm & Associates παρέχει ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε θέματα ακίνητης περιουσίας, ελέγχου τίτλων, Κτηματολογίου, διορθώσεων συμβολαίων, μεταβιβάσεων και νομικού ελέγχου διαφορών που αφορούν την επιφάνεια ή τη χρήση ακινήτων.
Το παρόν άρθρο έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική ή φορολογική συμβουλή.
