Από την 1η Απριλίου 2026 τίθεται σε ισχύ το νέο πλαίσιο για την καταβολή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Η βασική ρύθμιση προβλέπεται στο άρθρο 210 του ν. 5222/2025, ενώ με το άρθρο 129 του ν. 5264/2025 μετατέθηκε η έναρξη εφαρμογής των σχετικών παραγράφων από την αρχικά προβλεπόμενη ημερομηνία στην 1η Απριλίου 2026.
Στην ουσία, ο νόμος ορίζει ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης ή υπεκμίσθωσης ακινήτου, όταν το μίσθωμα δεν αποτελεί επιχειρηματική δαπάνη, η εξόφλησή του πρέπει να γίνεται υποχρεωτικά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, ο οποίος έχει γνωστοποιηθεί στην ΑΑΔΕ. Αυτό σημαίνει ότι, ιδίως στις μισθώσεις κατοικίας, η πληρωμή “στο χέρι” παύει πλέον να καλύπτει τις φορολογικές προϋποθέσεις του νόμου.
Η αλλαγή δεν είναι τυπική. Έχει συγκεκριμένες συνέπειες. Για τον εκμισθωτή, αν το μίσθωμα δεν καταβληθεί με τον προβλεπόμενο τραπεζικό τρόπο, δεν εφαρμόζεται η ευνοϊκή ρύθμιση της κατ’ αποκοπή έκπτωσης επί του εισοδήματος από ακίνητα. Στην πράξη, αυτό μεταφράζεται σε απώλεια της έκπτωσης 5% που αναγνωρίζεται για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης και λοιπές πάγιες ή λειτουργικές δαπάνες.
Για τον μισθωτή, η συνέπεια είναι επίσης ουσιαστική. Ο νόμος προβλέπει ρητά ότι, αν το μίσθωμα δεν καταβληθεί όπως ορίζει το νέο πλαίσιο, ο μισθωτής αποκλείεται για τη συγκεκριμένη μίσθωση από κάθε ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις. Με άλλα λόγια, η σωστή τραπεζική εξόφληση συνδέεται πλέον άμεσα με τη διατήρηση κρατικών παροχών που σχετίζονται με τη μίσθωση.
Η ρύθμιση επηρεάζει και τα νομικά πρόσωπα που εκμισθώνουν ακίνητα. Το άρθρο 210 προσθέτει ότι οι σχετικές επιχειρηματικές δαπάνες του εκμισθωτή νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας δεν αναγνωρίζονται φορολογικά, όταν αφορούν ακίνητο για το οποίο το μίσθωμα δεν έχει καταβληθεί με τον νόμιμο τρόπο. Έτσι, το νέο σύστημα δεν λειτουργεί μόνο ως εργαλείο διαφάνειας, αλλά και ως μηχανισμός φορολογικής συμμόρφωσης.
Σημαντικό είναι και το ότι ο ίδιος ο νόμος προβλέπει τη δυνατότητα έκδοσης υπουργικής απόφασης για εξαιρέσεις και ειδικότερες λεπτομέρειες, καθώς και απόφασης του Διοικητή της ΑΑΔΕ για τη διαδικασία συλλογής των αναγκαίων δεδομένων από τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών. Άρα, το βασικό πλαίσιο είναι ήδη σαφές, αλλά η πρακτική εφαρμογή του μπορεί να εξειδικευθεί περαιτέρω με κανονιστικές πράξεις.
Τι πρέπει να προσέξουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Για τους ιδιοκτήτες, το πρώτο βήμα είναι να διασφαλίσουν ότι ο σωστός τραπεζικός λογαριασμός έχει γνωστοποιηθεί στην ΑΑΔΕ και ότι η μίσθωση έχει αποτυπωθεί ορθά στα σχετικά στοιχεία. Για τους μισθωτές, είναι κρίσιμο κάθε πληρωμή να γίνεται με τρόπο που αφήνει σαφές τραπεζικό ίχνος, ώστε να μπορεί να αποδειχθεί χωρίς αμφισβήτηση η εμπρόθεσμη και νόμιμη εξόφληση του μισθώματος. Το αποδεικτικό πληρωμής δεν είναι πλέον απλώς χρήσιμο. Είναι αναγκαίο.
Συμπέρασμα
Η 1η Απριλίου 2026 σηματοδοτεί μια ουσιαστική αλλαγή στην αγορά μισθώσεων. Η τραπεζική καταβολή των μισθωμάτων δεν αποτελεί πια απλώς μια ασφαλή πρακτική. Γίνεται βασικός όρος για τη φορολογική μεταχείριση του εκμισθωτή και για τη διατήρηση παροχών από την πλευρά του μισθωτή. Σε ένα περιβάλλον αυξημένης ψηφιακής παρακολούθησης και φορολογικής διαφάνειας, η συμμόρφωση με το νέο πλαίσιο είναι απαραίτητη τόσο για την ασφάλεια των συναλλαγών όσο και για την αποφυγή δυσάρεστων συνεπειών.
