Δικαιώματα κυριότητας, τίτλοι και καταπατήσεις

Κάθε ασφαλής αγορά ακινήτου προϋποθέτει ολοκληρωμένο νομικό έλεγχο. Η έρευνα τίτλων και κτηματολογικών εγγραφών θωρακίζει την κυριότητα του αγοραστή και προστατεύει αποτελεσματικά την επένδυσή του.

Η αγορά ακινήτου για τον μέσο συναλλασσόμενο αποτελεί μία από τις πιο σημαντικές αποφάσεις ζωής. Η προστασία των δικαιωμάτων κυριότητας είναι στο επίκεντρο σε κάθε επένδυση, από τον επαγγελματία επενδυτή μέχρι τον ιδιώτη επενδυτή.

Το Legal Due Diligence

Όταν το δικαίωμα κυριότητας τίθεται σε κίνδυνο ή αμφισβητείται, τότε ο αγοραστής μπορεί να επιβαρυνθεί οικονομικά με απρόβλεπτες δαπάνες.

Η ορθή πρακτική επιτάσσει τη μελέτη και τον έλεγχο των τίτλων, δηλαδή των συμβολαίων τόσο του πωλητή όσο και των δικαιοπαρόχων του. Η έρευνα αυτή θα δώσει απαντήσεις σε ερωτήματα, όπως εάν υφίστανται βάρη και διεκδικήσεις επί του ακινήτου, εάν υπάρχουν τρίτοι που έχουν δικαιώματα στο ακίνητο, εάν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου συνάδει με όσα τα νομικά έγγραφα δηλώνουν. Ο εν λόγω έλεγχος τίτλων κατά τη διεθνή πρακτική αποκαλείται «Legal Due Diligence».

Ο στόχος του Legal Due Diligence στην αγοραπωλησία είναι η ασφαλής κτήση της κυριότητας. Για τον λόγο αυτόν, η έρευνα ανατρέχει αρκετά έτη πίσω, τουλάχιστον τέσσερις δεκαετίες στα αρχεία του οικείου Υποθηκοφυλακείου και στο Κτηματολόγιο, καθώς συχνά συναντώνται στην πράξη περίπλοκες υποθέσεις κληρονομικής διαδοχής, παλαιών κατατμήσεων και συνενώσεων οικοπέδων.

Σημαντική είναι η έρευνα που αφορά την κτηματολογική εικόνα του ακινήτου, όπου ελέγχεται εάν οι σχετικές εγγραφές είναι ορθές ως προς την κυριότητα και άλλα τυχόν εμπράγματα δικαιώματα.

Καταπατήσεις & Χρησικτησία: Όταν η πραγματικότητα αποκλίνει από τον τίτλο

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η περίπτωση της καταπάτησης, δηλαδή η αυθαίρετη κατάληψη ή χρήση ξένης ιδιοκτησίας, που συχνά συνδέεται με ζητήματα νομής και χρησικτησίας. Τα ευρήματα της έρευνας σε αυτό το στάδιο του Legal Due Diligence καθορίζουν αν χρειάζεται τεχνική αποτύπωση ή και δικαστική διερεύνηση.

Η κυριότητα μεταβάλλεται στην πράξη όχι μόνο μέσω του συμβολαιογραφικού εγγράφου, αλλά και μέσα από τον πρωτότυπο τρόπο κτήσης αυτής, τη χρησικτησία. Επομένως, ορισμένες φορές μια εσφαλμένη περίφραξη του όμορου ακινήτου δεν είναι απλώς μια αμελητέα απόκλιση, αλλά δύναται μελλοντικά να επηρεάσει το δικαίωμα κυριότητας.

Εν κατακλείδι

Σε ένα σύνθετο ιδιοκτησιακό περιβάλλον, όπου συνυπάρχουν παλαιοί και περίπλοκοι τίτλοι, κτηματολογικές εγγραφές, παραβάσεις και αυθαιρεσίες, η πρόληψη αποκτά ιδιαίτερη σημασία.

Αναμφισβήτητα το Legal Due Diligence πρέπει να πραγματοποιείται πριν από την οριστική δέσμευση του αγοραστή. Ακόμα και σε περιπτώσεις με νομικά ευρήματα που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε απόρριψη της πρότασης αγοράς, υπάρχει η δυνατότητα σε ένα προσυμβατικό στάδιο να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγμάτευσης, ώστε οι όποιες εκκρεμότητες να επιλυθούν πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.