Αλλαγή χρήσης κτιρίων σε κατοικία: Νέες δυνατότητες για την αξιοποίηση υφιστάμενων ακινήτων

Μια σημαντική μεταβολή στο πολεοδομικό πλαίσιο εισάγει ο Ν. 5322/2026 (ΦΕΚ Α’ 117/24.07.2026), διευρύνοντας τη δυνατότητα αλλαγής χρήσης υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικία.

Με το άρθρο 56 του νόμου τροποποιήθηκε το άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», Ν. 5306/2026. Η νέα ρύθμιση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία για ιδιοκτήτες και επενδυτές, καθώς επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την αξιοποίηση κτιρίων τα οποία μέχρι σήμερα δεν μπορούσαν να μετατραπούν σε κατοικίες λόγω των ισχυουσών χρήσεων γης ή των πολεοδομικών περιορισμών.

Αλλαγή χρήσης σε κατοικία ακόμη και όταν δεν προβλέπεται από τις χρήσεις γης

Ο γενικός κανόνας του άρθρου 199 παραμένει ότι η μεταβολή χρήσης ενός κτιρίου ή τμήματός του επιτρέπεται όταν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις.

Με τη νέα ρύθμιση, όμως, θεσπίζονται σημαντικές εξαιρέσεις ειδικά για τη δημιουργία κατοικιών.

Για νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, η αλλαγή χρήσης σε κατοικία μπορεί πλέον να πραγματοποιείται κατ’ εξαίρεση, ανεξάρτητα από τις ισχύουσες χρήσεις γης. Εφόσον το κτίριο έχει ανεγερθεί με παρέκκλιση, αυτή πρέπει να έχει χορηγηθεί έως και την 31η Δεκεμβρίου 2025. Πριν από την έκδοση της απαιτούμενης οικοδομικής άδειας προβλέπεται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

Η ρύθμιση αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία στα ακίνητα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών.

Σύμφωνα με τη νέα παρ. 3Α του άρθρου 199, σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση η αλλαγή χρήσης σε κατοικία, ανεξάρτητα:

• από τις ισχύουσες χρήσεις γης,
• από τους γενικούς ή ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης,
• από ειδικά χωροταξικά ή πολεοδομικά καθεστώτα,
• καθώς και από αναπτυξιακά καθεστώτα που διέπουν το ακίνητο.

Πρόκειται για ουσιαστική διεύρυνση του πεδίου αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, ιδιαίτερα για ακίνητα που είχαν κατασκευαστεί νόμιμα για διαφορετική χρήση αλλά, λόγω μεταβολών της πολεοδομικής νομοθεσίας, ήταν δύσκολο ή αδύνατο να μετατραπούν σε κατοικίες.

Η αλλαγή αφορά τον υφιστάμενο κτιριακό όγκο

Η νέα δυνατότητα δεν ισοδυναμεί με δικαίωμα νέας ή πρόσθετης δόμησης.

Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία:

• επιτρέπεται μία μόνο φορά,
• μπορεί να αφορά το σύνολο ή μέρος του κτιρίου,
• περιορίζεται στο νομίμως υφιστάμενο κέλυφος,
• δεν μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση του όγκου, της δόμησης ή της κάλυψης.

Επομένως, η διάταξη λειτουργεί ως μηχανισμός επαναχρησιμοποίησης υφιστάμενων κτιρίων και όχι ως παρέκκλιση για δημιουργία νέας επιφάνειας.

Τι ισχύει για κτίρια που έχουν κατασκευαστεί με παρέκκλιση

Η παρ. 3Α καλύπτει και κτίρια εκτός σχεδίου για τα οποία είχαν χορηγηθεί παρεκκλίσεις καθ’ υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης, εφόσον οι παρεκκλίσεις αυτές είχαν χορηγηθεί έως την 31.12.2025.

Στις περιπτώσεις αυτές απαιτείται, πριν από την έκδοση οικοδομικής άδειας για τη νέα χρήση κατοικίας, θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

Παράλληλα, προβλέπεται η καταβολή ειδικού ανταποδοτικού τέλους ίσου με 5% της αντικειμενικής αξίας της γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά τον χρόνο υποβολής της σχετικής αίτησης.

Το ποσό καταβάλλεται εφάπαξ στο Πράσινο Ταμείο πριν από την έκδοση της σχετικής οικοδομικής άδειας ή έγκρισης αλλαγής χρήσης και δεν συμψηφίζεται με άλλα τέλη ή εισφορές.

Τι ισχύει για τακτοποιημένα κτίρια

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι η νέα ρύθμιση δεν περιορίζεται αποκλειστικά σε κτίρια που ήταν εξαρχής απολύτως σύμφωνα με την οικοδομική τους άδεια.

Η παρ. 3Α εφαρμόζεται και σε κτίρια για τα οποία έχει περαιωθεί η διαδικασία υπαγωγής στον Ν. 4178/2013 ή στον Ν. 4495/2017.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη μπορεί να δημιουργήσει σημαντικές δυνατότητες αξιοποίησης υφιστάμενων ακινήτων. Ωστόσο, πριν από οποιαδήποτε επένδυση ή μετατροπή απαιτείται έλεγχος της συγκεκριμένης δήλωσης υπαγωγής, των εγκεκριμένων σχεδίων, των τίτλων ιδιοκτησίας και της πραγματικής κατάστασης του κτιρίου.

Οικοδομική άδεια και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Το άρθρο 199 διατηρεί τη διάκριση μεταξύ των περιπτώσεων στις οποίες απαιτείται οικοδομική άδεια και εκείνων στις οποίες αρκεί η ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Κατά τον γενικό κανόνα, όταν από την αλλαγή χρήσης επέρχεται μεταβολή προς το δυσμενέστερο στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης, στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή στις τεχνικές και μηχανολογικές εγκαταστάσεις ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους, απαιτείται οικοδομική άδεια και ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Όταν η νέα χρήση ήδη επιτρέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις και δεν προκαλούνται οι παραπάνω μεταβολές, κατά κανόνα αρκεί η ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.

Οι νέες, κατ’ εξαίρεση περιπτώσεις μετατροπής σε κατοικία του άρθρου 56 εξαιρούνται, όμως, από αυτή την απλουστευμένη διαδικασία, ενώ ο ίδιος ο νόμος προβλέπει προηγούμενη θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας.

Υποχρεωτική προσβασιμότητα

Σε κάθε αλλαγή χρήσης πρέπει επίσης να διασφαλίζεται η προσβασιμότητα των ατόμων με αναπηρία και των εμποδιζόμενων ατόμων στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός.

Η απαίτηση αυτή δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως τυπική λεπτομέρεια. Αποτελεί στοιχείο που πρέπει να εξετάζεται ήδη κατά το στάδιο του τεχνικού και νομικού ελέγχου της δυνατότητας μετατροπής του ακινήτου.

Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον πέντε χρόνια

Η διευκόλυνση που παρέχει ο νόμος συνδέεται με έναν ουσιαστικό περιορισμό.

Οι κατοικίες που δημιουργούνται αξιοποιώντας τις νέες εξαιρετικές διατάξεις δεν μπορούν να διατεθούν σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε έτη από τη συντέλεση της αλλαγής χρήσης.

Η πρόβλεψη αυτή αποτυπώνει και τον στεγαστικό χαρακτήρα της ρύθμισης: ο νομοθέτης επιδιώκει την αύξηση του πραγματικά διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών και όχι την άμεση μετατροπή των νέων κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης.

Για έναν επενδυτή, συνεπώς, η συγκεκριμένη απαγόρευση πρέπει να λαμβάνεται εξαρχής υπόψη στον οικονομικό και νομικό σχεδιασμό της επένδυσης.

Τι πρέπει να ελέγχεται πριν από την αλλαγή χρήσης

Η ύπαρξη της νέας νομοθετικής δυνατότητας δεν σημαίνει ότι κάθε επαγγελματικός, βιομηχανικός ή άλλης χρήσης χώρος μπορεί αυτομάτως να μετατραπεί σε κατοικία.

Πριν από την αγορά ή την έναρξη της διαδικασίας αλλαγής χρήσης πρέπει να πραγματοποιείται συνδυασμένος νομικός και τεχνικός έλεγχος, ιδίως ως προς:

• τη νομιμότητα και τον χρόνο ανέγερσης του κτιρίου,
• την οικοδομική άδεια και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις της,
• τυχόν παρεκκλίσεις και την ημερομηνία χορήγησής τους,
• τυχόν υπαγωγή στους Ν. 4178/2013 ή 4495/2017 και την περαίωση της διαδικασίας,
• τον τίτλο ιδιοκτησίας, τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και τυχόν περιορισμούς,
• τον κανονισμό της πολυκατοικίας, όπου υπάρχει,
• τις απαιτούμενες πολεοδομικές εγκρίσεις,
• τις τεχνικές προϋποθέσεις για τη νόμιμη λειτουργία του χώρου ως κατοικίας,
• τις απαιτήσεις προσβασιμότητας.

Ιδίως σε επενδυτικές συναλλαγές, η δυνατότητα αλλαγής χρήσης δεν θα πρέπει να θεωρείται δεδομένη πριν ολοκληρωθεί ο συγκεκριμένος έλεγχος του ακινήτου.

Μια νέα δυνατότητα αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος

Η τροποποίηση του άρθρου 199 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας δημιουργεί ένα νέο πεδίο αξιοποίησης ακινήτων τα οποία μέχρι σήμερα παρέμεναν ανενεργά ή είχαν περιορισμένη εμπορική χρήση.

Παλαιοί επαγγελματικοί χώροι, εγκαταστάσεις και άλλα υφιστάμενα κτίρια μπορούν πλέον, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να εξεταστούν ως υποψήφια για μετατροπή σε κατοικίες.

Η νέα διάταξη, ωστόσο, δεν καταργεί την ανάγκη εξατομικευμένου ελέγχου. Η πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου, οι τίτλοι, τυχόν παρεκκλίσεις, η τακτοποίηση αυθαιρεσιών και οι απαιτούμενες εγκρίσεις πρέπει να εξετάζονται πριν από οποιαδήποτε δεσμευτική επενδυτική απόφαση.

Η KMD Law Firm & Associates παρέχει ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε θέματα ακινήτων, ελέγχου τίτλων, πολεοδομικών ζητημάτων, αγοραπωλησιών και επενδυτικών συναλλαγών, σε συνεργασία με τους κατά περίπτωση αρμόδιους τεχνικούς συμβούλους.