Με αφορμή την πανδημία που ενέσκηψε αλλά και των ευεργετικών διατάξεων που θεσπίστηκαν για την προστασία των μισθωτών επαγγελματικής στέγης ας δούμε συνοπτικά το πλαίσιο που διέπει τις επαγγελματικές μισθώσεις στην ελληνική έννομη τάξη , τόσο αυτές που συνάφθηκαν πριν την δημοσίευση του Ν. 4242/2014 όσο και αυτές που συνάφθηκαν μετά τη σύναψη του ως άνω Νόμου.

ΕΝΝΟΙΑ
Ως εμπορική μίσθωση, νοείται η μίσθωση πράγματος και δη ακίνητου, η οποία συνάπτεται προκειμένου να ασκηθεί σε αυτό δραστηριότητα, προστατευόμενη από το ν. 813/1978, όπως αυτός έχει κωδικοποιηθεί με το π.δ. 34/1995 .

ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ
Σήμερα, οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται νομοθετικά από τις διατάξεις του π.δ. 34/1995 Το οποίο έχει υποστεί τροποποιήσεις, ιδίως με το ν. 2749/1999, και πιο πρόσφατα με το νόμους 4242/2014, 4257/2014, 4264/2014, 4335/2015 και 4373/2016.
Οι τροποποιήσεις του Ν. 4242/2014

1. Οι νέες, μετά την ισχύ του ν.4242/2014, εμπορικές μισθώσεις (αφορά τις εμπορικές μισθώσεις που συνήφθησαν μετά τις 28-2-2014).
Η διάταξη δεν περιλαμβάνει και τις έγγραφες ανανεώσεις των ληγμένων μισθώσεων, δηλ. αυτών που έχει λήξει η 12ετία και έχει παρέλθει 9μηνο από την λήξη της
Πιο συγκεκριμένα, για τις νέες μισθωτικές συμβάσεις καταργούνται οι εξής διατάξεις και συγκεκριμένα:

Ως προς την Διάρκεια Ισχύος:
Καταργούνται τα άρθρα 5–6 του Π.Δ. 34/1995, που αφορούσαν στην ελάχιστη ισχύ των εμπορικών μισθωτικών συμβάσεων, που καθορίζονταν στα 12 έτη, ανεξαρτήτως της συμβατικής .
Σύμφωνα με τον νέο νόμο κατά το άρθρο 13 παρ1. εδ.β’, οι νέες μισθώσεις ισχύουν για τρία έτη μόνον, ακόμη και εάν έχουν συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα. Ωστόσο οι συμβάσεις μπορεί να συμφωνηθούν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Η τριετής αυτή διάρκεια είναι ο ελάχιστος χρόνος για τον οποίο ισχύει η μίσθωση, δεσμεύει δε τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή. Η συνομολόγηση τέτοιας μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριών ετών μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση με διάρκεια τριών ετών ανεξαρτήτως της θέλησης των συμβληθέντων. Οι συμβαλλόμενοι, βέβαια, μπορούν να συμφωνήσουν διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλόμενους. Ο μισθωτής δεν έχει τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας με βάση το άρθρο 43 του πδ 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για τις νέες μισθώσεις. (ΑΠ 357/2017, δημοσιευμένη στη Νόμος, Ι.Κατράς, Οι εμπορικές Μισθώσεις μετά το Ν.4242/2014, ΕλλΔνη 2014, σελ.20-25, Χ.Παπαδάκης, Εγχειρίδιο Εμπορικών Μισθώσεων μετά τους Ν.4242/2014 και 4335/2015, σελ.258).
Επίσης, μπορούν να παραταθούν εγγράφως ή σιωπηρώς μετά την λήξη τους σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 611 του ΑΚ, σύμφωνα με την οποία σε περίπτωση που η μίσθωση ορίστηκε για ορισμένο χρόνο, μετά την παρέλευση του οποίου ο μισθωτής εξακολουθεί και καταβάλει το μίσθωμα και ο εκμισθωτής δεν εναντιώνεται, θεωρείται ότι η σύμβαση μίσθωσης παρατείνεται σιωπηρώς και γίνεται αορίστου χρόνου.
Σύμφωνα δε με την διάταξη του άρθρο 608-609 ΑΚ, η σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου, λύνεται με την καταγγελία ενώ η σύμβαση ορισμένου χρόνου, μόνον μετά την παρέλευση του χρόνου αυτού.
Επίσης καταργήθηκε με την παρ.3 του άρθρου 13 του ν.4242/2014 και ως προς τις νέες μισθώσεις η ρύθμιση της υποχρεωτικής 4ετούς παράτασης της μίσθωσης μετά την παρέλευση 9μήνου από την λήξη της 12ετίας (ή του μεγαλύτερου συμφωνηθέντος συμβατικού χρόνου).

Ως προς την Καταγγελία:
Ως γενικός κανόνας της καταγγελίας ισχύει για τις νέες συμβάσεις, ότι:
α) Η καταγγελία πρέπει να είναι έγγραφη και να επιδίδεται στον εκμισθωτή, ή μισθωτή,
β) Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά από τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της στον εκμισθωτή ή μισθωτή. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, που δεν μπορεί να είναι μικρότερος από τρία έτη, καθένα συμβαλλόμενο μέρος έχει το δικαίωμα της καταγγελίας οποιαδήποτε στιγμή, χωρίς καμία αποζημίωση με την υποχρέωση του εκμισθωτή και αντίστοιχη του μισθωτή για παράταση τριών μηνών (και καταβολής των αντίστοιχων μισθωμάτων) μετά την κοινοποίηση. Ωστόσο κατά τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, δεν καταργείται η δυνατότητα της καταγγελίας της μίσθωσης για σπουδαίο λόγο όταν σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών η συνέχιση της διαρκούς αυτής ενοχικής σχέσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάσταχτη είτε και για τα δύο μέρη, είτε μόνον για το ένα μέρος. Η καταγγελία αυτή γίνεται οποτεδήποτε και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται άμεσα από την κοινοποίηση.
Επίσης καταργήθηκε μια σειρά ειδικών διατάξεων για την δυνατότητα καταγγελίας των εμπορικών μισθώσεων είτε από την πλευρά του εκμισθωτή, είτε του μισθωτή. Συγκεκριμένα καταργήθηκαν [τα άρθρα παραπέμπουν στο Π.Δ. 34/1995]:
α) Η καταγγελία του εκμισθωτή για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση, καθώς και οι σχετικές διατάξεις για την αποζημίωση λόγω της καταγγελίας αυτής (άρθρο 16-18, 20-26, 27 παρ.2, 28-36),
β) Η καταγγελία του εκμισθωτή για ιδιοκατοίκηση και οι σχετικές διατάξεις αποζημίωσης
γ) Η καταγγελία του εκμισθωτή για δημιουργία κύριας κατοικίας
δ) Η καταγγελία του εκμισθωτή για κατεδάφιση ετοιμόρροπου κτίσματος
ε) Η καταγγελία του εκμισθωτή λόγω της πτώχευσης του μισθωτή
στ) Η δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει την σύμβαση πριν τον συμβατικό χρόνο λήξης της, καταβάλλοντας την αντίστοιχη αποζημίωση του ενός μηνός μετά από τρεις μήνες
η) Η ειδική αποζημίωση άυλης αξίας 24 μηνών σε περίπτωση λήξης της 12ετούς διάρκειας της μίσθωσης
Εξακολουθούν και ισχύουν ως καταγγελίες εκείνες που αφορούν σε δημόσιες υπηρεσίες, όπως οι καταγγελίες Δήμων ή ΟΤΑ ή Δημοσίου για την εγκατάσταση υπηρεσιών.

Οι παλαιές, πριν την ισχύ του ν.4242/2014, εμπορικές μισθώσεις (αφορά τις εμπορικές μισθώσεις που συνάφθηκαν πριν την 28-2-2014).
Στις μισθώσεις αυτές υπάγονται εκείνες που συνάφθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του, ή που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί ρητώς ή σιωπηρώς (άρθρο 611 ΑΚ), πριν την έναρξη ισχύος,
-οι μισθώσεις των οποίων έληξε η 12ετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα μήνες από την λήξη τις διάρκειας τις.
– Για τις παραταθείσες σιωπηρά μισθώσεις συμπεριλαμβάνονται και οι μισθώσεις που έχει λήξει η 12ετία από την σύναψή τους, έχει παρέλθει και το 9μηνο παράτασης ή και η τετραετής παράταση του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995, και ο μισθωτής εξακολουθεί να καταβάλει το μίσθωμα, ο δε εκμισθωτής δεν εναντιώνεται, καθιστώντας την σύμβαση αορίστου χρόνου.

Ως προς την διάρκεια της μίσθωσης:
Διατηρούνται για τις παλαιές μισθώσεις οι διατάξεις του άρθρου 5 του Π.Δ. 34/1995, που σημαίνει ότι για αυτές η χρονική ελάχιστη διάρκεια των δώδεκα ετών διατηρείται. Με την κατάργηση όμως της διάταξης του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995, καταργείται πλέον οριστικά η αυτόματη 4ετής παράταση μετά την παρέλευση του άπρακτου (χωρίς άσκηση αγωγής αποβολής) 9μήνου μετά την λήξη της 12ετίας.
Η κατάργηση δεν ισχύει για τις μισθώσεις, των οποίων ήδη έχει λήξει το 9μηνο πριν τις 28/2/2014 και συνεπώς παρατάθηκαν αυτόματα στην τετραετία.

Ως προς την καταγγελία της μίσθωσης:
Κατά τις γενικές και γνωστές διατάξεις του Π.Δ. 34/1995, ισχύουν ως προς τις παλαιές μισθώσεις τα ίδια. Δηλαδή:
Για τις ορισμένου χρόνου μισθώσεις, που δεν έχουν λήξει, ισχύει η υποχρέωση καταγγελίας τρεις μήνες πριν από την αποχώρηση από την πλευρά του μισθωτή, μετά την παρέλευση ενός έτους από την μίσθωση, με την καταβολή ενός επιπλέον μισθώματος αποζημίωσης (άρθρο 43).
Για τις αορίστου χρόνου μισθώσεις ισχύει η καταγγελία σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, δηλαδή στην περίπτωση μίσθωσης με καταβολή μηνιαίου μισθώματος η υποχρέωση καταγγελίας είναι 15 ημέρες πριν την αποχώρηση από το μίσθιο (άρθρο 609 ΑΚ).

Ο Ν. 4242/2014 θέσπισε και κάποιες ειδικότερες τροποποιήσεις όσον αφορά και τις μισθώσεις που έχουν συναφθεί πριν την 28/2/2014 και αφορούν τη σύντμηση προθεσμιών και την μείωση των αποζημιώσεων στο μισό στη περίπτωση των καταγγελιών του εκμισθωτή. Συγκεκριμένα:

Ο εκμισθωτής μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση πριν περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες (ή ως προς τις μισθώσεις που αφορούν στο άρθρο 2 του Π.Δ. 34/1995 9 μήνες), μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση για ιδιόχρηση, ήτοι για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περ. α’ έως γ’ ή των δραστηριοτήτων του άρθρου 2 που προαναφέρεται, από τον κύριο, τα τέκνα του ή τη σύζυγό του.(προηγούμενη καταργημένη διάταξη: 3 χρόνια για τις περιπτώσεις του άρθρου 1 του ΠΔ και 18 μήνες για την καταγγελία των μισθώσεων του άρθρου 2 του ΠΔ)

Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου: α) Μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός εάν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την 6ετία, οπότε η καταγγελία μπορεί να γίνει μετά την πάροδο 6 ετών σε κάθε περίπτωση, β) Μετά την πάροδο 18 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος των 18 μηνών ή η μίσθωση έχει καταρτιστεί ή είναι αόριστης διάρκειας, γ) Μετά την πάροδο 9 μηνών από την έναρξη της μίσθωσης στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του Π.Δ. 34/1995 (δικηγορικά, λογιστικά γραφεία, ιατρεία κλπ.), εάν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια. (Οι προθεσμίες αυτές κατά την κατηργημένη διάταξη του άρθρου 23 ήταν 12 ετών (για περίπτωση α’), τριών ετών (για περίπτωση β’) και 18 μηνών (για περίπτωση γ’) αντίστοιχα.)
ιιι) Ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση κατά τον χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών στην καταγγελία για ιδιόχρηση και έξι (6) μηνών στην καταγγελία για ανοικοδόμηση. Κατά την παρ.2 του νέου άρθρου 29, με αίτηση του μισθωτή στο Δικαστήριο, η αποζημίωση μπορεί να αυξηθεί σε καταβαλλόμενο μίσθωμα 15 μηνών για την ιδιόχρηση και 9 μηνών για την ανοικοδόμηση. Οι αντίστοιχες παλαιότερες αποζημιώσεις ήταν διπλάσιες.

iv) Για την αποζημίωση λόγω άσκησης στο μίσθιο όμοιας επιχείρησης μετά από καταγγελία για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση (η λεγόμενη και άυλη εμπορική αξία). Κατά την νέα παρ.1 του άρθρου 30 είναι ίση με 15 μηνιαία μισθώματα, εάν ασκηθεί 1 έτος μετά την απόδοση του μισθίου για τους ανωτέρω λόγους, επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από τον μισθωτή. Το Δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό μέχρι 20 μηνιαία μισθώματα. Οι αντίστοιχες αποζημιώσεις ήταν και πάλι διπλάσιες κατά την παλαιά διάταξη του άρθρου 30 .

Με τις νέες διατάξεις του καταργήθηκαν τα άρθρα, που αφορούσαν στην καταβολή αποζημίωσης ως άυλης εμπορικής αξίας, (συγκεκριμένα υποχρέωση καταβολής από τον εκμισθωτή αποζημίωσης 24 μηνών για την απόδοση του μισθίου από τον μισθωτή) αλλά και προέβλεπαν την 4ετή υποχρεωτική παράταση της μίσθωσης σε περίπτωση μη άσκησης αγωγής απόδοσης μισθίου από τον εκμισθωτή μετά την παρέλευση 9 μηνών από την λήξη της 12ετούς μίσθωσης.

Στο νέο νόμο υπάρχει ειδική πρόβλεψη μεταβατικής διάταξης για τις μισθώσεις που λήγουν (η 12 ετία ή το 9μηνο) μέχρι 31-8-2014 ή τελούσαν κατά τις 28/2/2014 σε 4ετή παράταση προκειμένου να μην αιφνιδιαστούν οι ενοικιαστές από το νέο καθεστώς.

Σύμφωνα με την παρ.3 του άρθρου 13 του ν.4242/2014, ο εκμισθωτής οφείλει να καταβάλει ως αποζημίωση στον μισθωτή 6 μηνιαία μισθώματα (έναντι 24 παλαιά με το άρθρο 60 Π.Δ. 34/1995) ειδικά στις κάτωθι περιπτώσεις:
α) σε περίπτωση καταγγελίας από τον εκμισθωτή μίσθωσης μέχρις τις 31-8-2014, η οποία πρόκειται να λήξει έως την ανωτέρω ημερομηνία λόγω συμπλήρωσης της 12ετίας, ή
β) σε περίπτωση μίσθωσης που έληξε για τον ίδιο λόγο μέχρι 31-8-2014, αλλά δεν παρήλθε και το προβλεπόμενο 9μηνο από την λήξη, ή
γ) σε περίπτωση μίσθωσης που έληξε και τελεί υπό την 4ετή παράταση του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995.